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海口3.15 | 购买二手房遭物业断水断电 14万元天价物业费谁来买单？

海口网　//www.modest4me.com　时间：2021-03-14 13:25

律师说法：物业擅自断水断电是侵权行为

当天，记者与路先生和林先生来到小区所在的金星社区居委会，就物业停水停电一事反映给工作人员。居委会工作人员王明说道，之前路先生已经就此事反映过，居委会也召开了协调会，安排三方到场沟通，并邀请了律师到场调解，但符女士和林先生互不让步，调解工作陷入僵局。

而对于物业擅自停水停电的行为，王明说道，社区网格员多次上门，明确告知物业不能擅自断水断电，可物业根本不理会。因职权有限，物业执意为之，居委会也没辙。对于这起纠纷，王明表示，居委会下周将继续邀请律师到场调解，尽力化解双方矛盾，“如果仍然沟通不下，只能建议当事人通过法律程序解决。”

海南瑞来律师事务所律师王源明表示，首先，物业不得要求新业主支付前业主欠交的物业费。根据我国《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”。在没有约定的情况下，前业主应当依据规定结清物业费用，新业主不应承担前业主欠交的物业费用，更何况本案中双方已经约定物业费用由前业主结清。同时，物业与新业主形成了新的物业服务合同关系，而并不是对原物业服务合同的转移和承接。根据合同相对性原理，对于前业主拖欠的物业费用，物业公司应向前业主追缴，新业主对此不承担任何责任。

其次，物业擅自断水断电是侵权行为。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。如果业主违反约定逾期不支付物业费的，物业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业可以提起诉讼或者申请仲裁。但是，物业没有权利擅自以断水断电的方式催缴物业费，因该行为导致业主无法入住和使用房屋的，业主可以参照房屋租金标准向物业主张赔偿损失。

“物业主张收取的滞纳金过高，法律不会予以保护。按照物业提供的欠费明细表，该房屋的物业费每月127元，十二年的物业费也不过1.8万余元，现物业主张收取物业费及按日0.3%计算的滞纳金合计14余万元，过分高于物业受到的损失，明显不合理、不合法。”王源明说道。